
2025 No. 1315
Town And Country Planning, England
The Town and Country Planning (Entertainment Resort Complex, Bedford) Special Development Order 2025 (revoked)
Made 10th December 2025
Laid before Parliament 16th December 2025
Coming into force 2nd January 2026
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Citation, commencement, extent and application
1 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Interpretation
2 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Other planning permissions
3 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Grant of planning permission
4 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Conditions and limitations
5 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Endorsement of submission documents
6 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Modification of reference documents, controlling documents and endorsement conditions
7 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Publication of documents
8 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
SCHEDULE 1
Reference documents
Article 2(3)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

SCHEDULE 2
Classes of development permitted
Articles 2(4), 4
Visitor entertainment and hospitality facilities
1 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Support for provision and operation of visitor entertainment and hospitality facilities
2 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rail-related development
3 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Utilities and services
4 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Walking, wheeling and cycling routes
5 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Roads and associated infrastructure
6 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Vehicle-related facilities
7 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Security and reception
8 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Landscaping and environmental measures, miscellaneous features, facilities and amenities
9 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
SCHEDULE 3
Conditions and limitations
Articles 2(5), 5
Part 1 Preliminary
Interpretation of Schedule
1 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Modification of zonal boundaries; ticketed area plan
2 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 2 Site controller
Designation of site controller and appointment of principal representative
3 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Core controls
4 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Experience and capability
5 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 3 Habitat creation, enhancement and maintenance
Specified habitats: general
6 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Habitat location plan
7 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Habitat creation and enhancement plans
8 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Landscape and ecology management plans
9 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Other dark corridors for bats
10 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 4 Construction work: general management
Time when development must be begun
11 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Construction environmental management plan
12 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Mass grading
13 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Land remediation
14 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Archaeological mitigation
15 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Construction traffic management scheme
16 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Broadmead Road
17 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Broadmead Road level crossing
18 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 5 Temporary accommodation for construction workers
Interpretation of Part 5
19 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Accommodation monitoring reports
20 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Exceedances and accommodation management plans
21 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Construction worker accommodation
22 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 6 Height controls
Height controls: general
23 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Height controls to secure an articulated skyline
24 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 7 Approval of masterplans and detailed designs
Interpretation of Part 7
25 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Requirement for masterplan or detailed design approval
26 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Masterplans
27 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Detailed designs: class 3 and class 6 authorised works
28 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Detailed designs: other classes of authorised works
29 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Lake Zone (proximity to liquefied natural gas facility)
30 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 8 Reference design standards
Reference design standards applicable to all parts of the Order land
31 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Reference design standards applicable only to the Core Zone
32 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Reference design standards applicable only to the East Gateway Zone
33 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Reference design standards applicable only to the Lake Zone
34 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 9 Location of certain authorised works
Primary access points
35 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Entertainment resort complex
36 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Transport related development
37 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Petrol filling or service station
38 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Camp sites
39 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Conference and convention facilities
40 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Sports venues with outdoor playing fields
41 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Class 4 authorised works
42 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 10 Authorised works and authorised development: other specific restrictions and requirements
Impact of authorised works on natural light in certain dwellings
43 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Kempston Hardwick moated site
44 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Veteran tree
45 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ERC expansion areas
46 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Means of enclosure with a height of more than 5.4 metres AGL
47 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Battery energy storage system
48 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Limits on extent of highway works
49 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Limits on extent of railway works
50 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Limits on capacity, extent or use of certain energy and water infrastructure
51 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Floorspace
52 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Vehicle parking
53 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Leadership in Energy and Environmental Design
54 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Carbon management
55 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 11 Water and drainage
Riparian protection zone
56 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Flood risk
57 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Storage capacity
58 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Water conservation and supplies of non-potable water
59 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Culverts
60 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Outfalls
61 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Road crossing over Elstow Brook
62 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Runoff
63 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Sustainable drainage
64 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Sustainable drainage systems: management and maintenance
65 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Foul drainage
66 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Water supplies
67 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Kempston Hardwick Clay Pits (North)
68 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 12 Grand Opening and Soft Opening Period: further preconditions
Core capacity and features of ERC
69 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Soft Opening Period and security and emergency management
70 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Public access
71 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Manor Road level crossing
72 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Public rights of way
73 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Wixams station (bus replacement service)
74 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Travel plan
75 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 13 Preconditions to occupation of certain authorised works
Restrictions on occupation before Grand Opening
76 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Public roads in Lake Zone
77 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Active travel
78 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 14 Transport
Traffic monitoring and management
79 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Milton Keynes shuttle bus
80 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Wixams shuttle bus
81 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 15 Fireworks, pyrotechnics and other displays
Firework displays
82 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Drone shows
83 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pyrotechnic and laser effects
84 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 16 Noise and vibration
Noise and vibration
85 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Seasonal events and special events
86 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Hotels
87 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1 and 2 Vine Cottages
88 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Part 17 Miscellaneous
Opening hours
89 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Employment and skills
90 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
SCHEDULE 4
Maximum height parameter tables
Schedule 3, paragraph 23(1)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
